Desmembramento

1) Noções preliminares:

1.1) Diferença entre Desmembramento e Divisão:

No desmembramento não ocorre a concentração de titularidade do imóvel, ao contrário do que ocorre na divisão.

Por esta razão, o desmembramento pode ser feito por instrumento particular (requerimento formulado diretamente perante a Serventia, com firma reconhecida), enquanto que a Divisão deve ser feita por escritura pública (salvo se o imóvel tiver valor inferior a 30 Salários Mínimos).

Ex: João, Pedro e Afonso são proprietários de uma fazenda de 90 hectares. Decidindo os proprietários pelo DIVISÃO do imóvel em 3 glebas iguais, cada um dos proprietários passará a ser dono de uma fazenda de 30 hectares. Optando os proprietários pelo mero DESMEMBRAMENTO, João, Pedro e Afonso passarão a ser donos, em condomínio, de três imóveis, ou seja, cada uma das 3 glebas passará a ter 3 proprietários.

Para maiores informações, leia o texto intitulado desmembramento e divisão, constante do tópico deste site.

- Retificação prévia: O procedimento de desmembramento pode depender de uma retificação prévia do imóvel.

Esta retificação pode ser necessária em 3 hipóteses: a) Se a matrícula informar a transferência de área para outra matrícula em razão da existência de outro desmembramento anterior; b) se a matrícula ou transcrição não possuir área certa ( Ex: matrícula utiliza as expressões “ área de mais ou menos”, “aproximadamente”); c) Se os pontos das medidas externas de cada gleba desmembrada não coincidir com os pontos descritos na matrícula. O desmembramento se destina a introduzir novas linhas divisórias, as chamadas linhas internas, mas as linhas externas devem coincidir com as descritas na matrícula.

2) Documentação necessária:

2.1) Documentação padrão:

    A) Documento subscrito pelos proprietários com firma reconhecida. (O profissional não precisa de assinar este documento), conforme modelo fornecido pela Serventia;

    A) Planta do imóvel a ser desmembrado, subscrita pelo proprietário e pelo profissional habilitado, com firmas reconhecidas. A planta deverá conter os seguintes requisitos:

       A.1) Indicar a linha divisória do imóvel e as linhas que serão inseridas em cada gleba ou lote a ser desmembrado, ou seja, a planta indicará a as medidas perimetrais do imóvel e dentro dele as medidas perimetrais de cada parcela a ser desmembrada.

       A.2) Denominar cada gleba ou lote com letras ou números ( Ex: Gleba A e gleba B...). Não utilize a expressão “ área remanescente”, pois após o Provimento 260, no desmembramento, nada mais remanesce na matrícula.

       A.3) Indicar a área total do imóvel, em hectares ou metros quadrados.

       A.4) Indicar a matrícula do imóvel.

       A.5) Indicar a matrícula dos imóveis confrontantes (Imóvel confronta sempre com outro imóvel e não com proprietários, até porque as pessoas falecem e o imóvel continuará subsistindo), ou mencionar que o imóvel não possui matrícula.

A.6) A data em que o documento foi confeccionado.

B) Planta de cada gleba ou lote a ser desmembrado, subscrita pelo proprietário e pelo profissional habilitado, com firmas reconhecidas. A planta deverá conter os seguintes requisitos:

B.1) Indicar a linha divisória da gleba ou lote a ser desmembrado.

B.2) Denominar a gleba ou lote com letras ou números ( Ex: Gleba A e gleba B...).

       B.3) Indicar a área total da gleba ou lote, em hectares ou metros quadrados.

       B.4) Indicar a matrícula do imóvel.

       B.5) Indicar a matrícula dos imóveis confrontantes (Imóvel confronta sempre com outro imóvel e não com proprietários, até porque as pessoas falecem e o imóvel continuará subsistindo). Não será possível indicar o número da matrícula da outra gleba ou lote que também irá nascer. Para esta confrontação, indique a letra ou número da gleba confrontante.

B.6) A data em que o documento foi confeccionado.

C) Memorial do imóvel a ser desmembrado, subscrito pelo proprietário e pelo profissional habilitado, com firmas reconhecidas. O memorial deverá conter os seguintes requisitos:

c.1) descrever as medidas perimetrais do imóvel observando as seguintes regras:

       c.2) Indicar a área total da gleba ou lote, em hectares ou metros quadrados.

       c.3) Indicar a matrícula do imóvel.

       c.4) Indicar a matrícula dos imóveis confrontantes (Imóvel confronta sempre com outro imóvel e não com proprietários, até porque as pessoas falecem e o imóvel continuará subsistindo). Não será possível indicar o número da matrícula da outra gleba ou lote que também irá nascer. Para esta confrontação, indique a letra ou número da gleba confrontante.

c.5) A data em que o documento foi confeccionado.

D) Memorial de cada gleba ou lote a ser desmembrado, subscrita pelo proprietário e pelo profissional habilitado, com firmas reconhecidas. O memorial deverá conter os seguintes requisitos:

D.1) descrever as medidas perimetrais do imóvel observando as seguintes regras:

D.2) Indicar a área total da gleba ou lote, em hectares ou metros quadrados.

D.3) Indicar a matrícula do imóvel.

D.4) Indicar a matrícula dos imóveis confrontantes (Imóvel confronta sempre com outro imóvel e não com proprietários, até porque as pessoas falecem e o imóvel continuará subsistindo). Não será possível indicar o número da matrícula da outra gleba ou lote que também irá nascer. Para esta confrontação, indique a letra ou número da gleba confrontante.

D.5) A data em que o documento foi confeccionado.

E) ART ou RRT quitada;

F) Em se tratando de imóvel RURAL, serão necessários os seguintes documentos:

        F.1) Recibo e declaração do ITR atualizado (DIAT);

        F.2) CCIR quitado; Clique aqui para ir ao site

        F.3) Certidão negativa de tributos federais relativo ao imóvel; Clique aqui para ir ao site

        F.4) CAR do imóvel (este documento é necessário apenas se o CAR não estiver averbado na matrícula);

REQUERIMENTOS IMÓVEL RURAL - CLIQUE AQUI

G) Em se tratando de imóvel URBANO, serão necessários os seguintes documentos:

G.1) Certidão do imóvel para fins de IPTU, a ser fornecida pela Prefeitura de Sacramento (um para cada gleba);

G.2) Documento expedido pelo Município de Sacramento autorizando o desmembramento. Este documento poderá especificar que o desmembramento em questão configura um simples DESDOBRO. (Este documento não precisa de firma reconhecida);

G.3) Documentação exigida para o loteamento de um imóvel (conforme instrução própria), salvo se o documento expedido pelo Município de Sacramento (descrito no tópico anterior), enquadrar o pedido na modalidade de simples DESDOBRO;

H) Preencher o requerimento abaixo por todos os proprietários, sendo exigido a assinatura do cônjuge apenas quando o bem for comum (Este requerimento deve ser apresentado com firma reconhecida ou ser assinado no balcão da Serventia, ou seja, o interessado pode preenche-lo mas deixar para assinar no Cartório, na presença de um escrevente, mostrando um documento de identificação com foto);

REQUERIMENTOS IMÓVEL URBANO - CLIQUE AQUI

I) Documentos relacionados aos proprietários, nos termos do tópico “2.2” abaixo;

2.2 ) Documentação relacionada aos proprietários:

O artigo 796 do Provimento 93 de 2020 do TJMG estabelece quais são os dados do proprietário que deverão figurar na matrícula:

                           - Nome completo

                           - Nacionalidade

                           - Profissão

                           - CPF

                           - RG com órgão expedidor

                           - Endereço

                           - Estado civil (se casado, a informação da data do casamento e do regime de bens, e ainda, os dados completos do cônjuge).

A matrícula é um documento público e ninguém precisa de provar um dado que já se encontra nela, pois o seu conteúdo se presume verdadeiro até prova em contrário.

Desta forma, só são necessários os documentos acima em duas hipóteses:

1ª) Quando a matrícula não informar um destes dados. ( Geralmente ocorre quando as matrículas são antigas ou em transcrições. É comum, por exemplo, a matrícula qualificar o marido e não apresentar a esposa; apontar o RG mas não informar o órgão expedidor, etc...);
2ª) Quando houver diferença entre os dados constantes da matrícula e do requerimento (Esta divergência pode ocorrer, seja por erro na matrícula, seja por mudança de um dos dados do proprietário. Ex: proprietário que figura como solteiro na matrícula mas contraiu casamento; esposa que figura com o mesmo CPF do marido, o que era regra até a década de 1970);

Nas duas hipóteses acima (e somente nelas), os documentos deverão ser apresentados da seguinte forma:

CPF ou RG: Cópia autenticada do documento faltante (É facultada a apresentação do documento original para autenticação na serventia, sem ônus para o usuário);
Profissão e endereço: Não é necessário apresentar qualquer documento específico, pois estes dados serão extraídos do próprio requerimento.
Estado civil ou nacionalidade: certidão de nascimento ou casamento expedida há no máximo 90 dias. É possível que seja apresentada uma cópia autenticada deste documento. (É facultada a apresentação do documento original para autenticação na serventia, sem ônus para o usuário);

Se a mudança de estado civil for de casado para separado judicialmente ou divorciado, aconselhamos procurar a Serventia para obter maiores informações, pois nesta hipótese será necessário verificar se houve partilha e, por consequência, estabelecer para qual cônjuge coube o bem.

2.3) Área mínima dos lotes:

Os lotes desmembrados deverão possuir dimensão mínima de 200 metros quadrados, com testada ( frente para a rua) mínima de 10 metros, nos termos do disposto na Lei Municipal 1020/06.

Em se tratando de imóvel rural, cada gleba deverá possuir a dimensão mínima de 2 hectares.

2.4) Existência de construções averbadas na matrícula:

     Se a matrícula fizer menção a alguma construção, o requerimento deve indicar em qual dos lotes ou glebas desmembradas esta construção passou a pertencer.

     Será desnecessário que o requerimento declare esta informação se eventualmente o mapa contiver menção à construção desenhada em uma das glebas.

     Se o imóvel, de fato, tiver uma construção mas a mesma não tiver sido averbada, não é necessário qualquer menção no requerimento.

2.5) A figura do cônjuge:

O desmembramento não configura ato de alienação do imóvel, mas apenas de alteração objetiva do imóvel, não se enquadrando, assim, entre as hipóteses impositivas de outorga previstas no artigo 1647 do Código Civil.

Desta forma, o marido ou a esposa só precisará de subscrever requerimentos, mapas e memoriais se, em razão do regime de bens ou por aquisição conjunta, ele também for proprietário do imóvel.

2.6) Dicas finais:

      1ª) Confrontantes: No desmembramento não é necessário assinatura de confrontantes, pois o procedimento não se destina a promover alterações nas medidas perimetrais do imóvel (o que, em tese, poderia prejudicar vizinhos), mas sim introduzir linhas internas.

      2ª) Vários proprietários: O procedimento exige que todos os proprietários subscrevam o requerimento, mapa e memoriais. Para facilitar o trâmite do procedimento e até reduzir custos com reconhecimentos de firmas, sugerimos que no requerimento a ser apresentado, seja incluído um parágrafo por meio do qual os proprietários nomeiam um deles (ou até mesmo o topógrafo) para agir como procurador. Desta forma, todos os mapas e memoriais poderão ser assinados pelo procurador em nome de todos os demais, que poderá agir, inclusive, na confecção de documentos provenientes de eventuais exigências feitas no futuro pelo cartório.

         Considerando conveniente a medida, os proprietários poderão incluir no requerimento o seguinte tópico:

Da procuração

Por meio deste instrumento particular, os proprietários XXXXX, XXXXX, XXXXX e XXXXXX, já mencionados, nomeiam como seu procurador o senhor XXXXXX, também já qualificado neste requerimento, conferindo-lhe o poder para subscrever mapas e memoriais, aditar este requerimento e praticar todos os demais atos necessários para que se promova a averbação do presente desmembramento.