Fusão

1) Aspectos gerais:

       Este procedimento busca a extinção de dois ou mais imóveis para que ocorra o nascimento de um único imóvel. Como consequência desta transformação, serão extintas as matrículas de cada imóvel, dando origem a apenas um imóvel.

      Para que a fusão seja feita, será necessário que o profissional promova a descrição de cada um dos imóveis que serão fusionados e que esta descrição coincida com a reproduzida na matrícula.

      Se não houver a coincidência entre estas descrições, será necessário primeiro retificar o imóvel para depois promover a fusão.

     Nada impede, contudo, que sejam formulados simultaneamente o pedido de retificação de um ou vários imóveis e o pedido de fusão deles.

2) Vantagens e desvantagens:

       A fusão de imóveis pode acarretar algumas vantagens para o proprietário, como redução de certas burocracias (pois evita-se, por exemplo, vários recolhimentos tributários), redução de custos com transmissão futura do imóvel (pela tabela de emolumentos mineira, por exemplo, é mais barato doar um imóvel de 1000 metros quadrados do que dois imóveis de 500 metros quadrados), a proteção de impenhorabilidade assegurada ao bem de família ( Lei 8009/90), dentre outras vantagens.

     Há, contudo, certas desvantagens nesta operação. A mais difundida refere-se à oneração de bens. Explicamos melhor. Quando uma pessoa tem vários imóveis, ela pode optar por hipotecar um ou alguns deles e deixar outros livres. Se ela unificar estes imóveis, só terá ele para oferecer em garantia.

3) Ônus e gravames:

Antes de solicitar a fusão de um imóvel, verifique se incide alguma restrição sobre um destes bens, pois a restrição que gravava apenas um destes bens, passará a gravar o imóvel todo.

Imaginemos o seguinte exemplo: João é proprietário de 10 imóveis, sendo que um deles foi penhorado e sobre o outro incide um direito real de servidão de linha de transmissão da CEMIG. Desejando fusionar estes bens, será transportado para este novo imóvel a penhora e o direito de servidão.

Tratando-se especificamente de penhora, esta será comunicada ao juízo competente que poderá determinar que a penhora incidirá sobre a fração ideal do imóvel correspondente ou até mesmo entender que a penhora passa a incidir sobre a totalidade do novo imóvel, pois, de fato, não poderá o executado alegar qualquer prejuízo, pois a iniciativa de fusão resultou de ato voluntário dele, e configuraria ofensa à boa-fé objetiva a prática de comportamento contraditório de quem solicita a unificação e depois alega prejuízo ( venire contra factum proprium).

4) Requisitos:

Para que seja promovida a fusão de dois ou mais imóveis, são necessários os seguintes requisitos:

Os imóveis que serão fusionados devem ser contíguos (vizinhos);
Autorização do Município de Sacramento (tratando-se de imóvel URBANO);
Os imóveis devem ser do mesmo proprietário ou, se de proprietários diversos, na mesma proporção para cada um.

       Este último requisito deve ser observado sobretudo quando se tratar de proprietários casados.

       Permita-nos a reprodução de um exemplo para ilustrar: João, solteiro, compra o imóvel de matrícula nº1000, com 100 hectares. No ano seguinte, João vem a se casar com Marieta no regime de comunhão parcial de bens. Na constância do casamento, João adquire o imóvel de matrícula nº 1001, com 3 hectares.

Neste exemplo, o imóvel de 100 hectares tem como único proprietário o João, enquanto que o imóvel de 3 hectares é de propriedade comum entre João e Marieta. A pretensão de fusionar os dois faria com que Marieta se tornasse proprietária de metade de um imóvel com 103 hectares por meio de uma simples fusão. Só por ocasião de eventual divórcio é que João iria refletir acerca da escolha feita.

Neste caso, desejando mesmo João e Marieta concretizarem a citada fusão, deverá ser lavrada uma escritura de instituição de condomínio, oportunidade em que o Tabelionato de Notas, ao promover a devida orientação jurídica, esclarecerá aos condôminos das consequências. Será feito ainda o devido recolhimento do ITCD ou ITBI, pois este condomínio importa em transmissão implícita de propriedade de um para outro cônjuge.

5) Documentação necessária:

    5.1) Documentação padrão:

   - A) Planta de cada imóvel a fusionar. Esta planta deverá preencher os seguintes requisitos:

          A.1) ser datada;

          A.2) ser subscrita pelos proprietários e pelo responsável técnico, com firmas reconhecidas

          A.3) mencionar a área total do imóvel em hectares ou metros quadrados;

           A.4) mencionar o número da matrícula a que se refere;

           A.5) indicar a matrícula dos imóveis confrontantes (Imóvel confronta sempre com outro imóvel e não com proprietários, até porque as pessoas falecem e o imóvel continuará subsistindo) ou informar que o imóvel confrontante não está matriculado.

           A.6) mencionar, se rural, a denominação do imóvel descrita na matrícula e, se urbano, o nome da rua e a área de testada.

      - B) Planta do imóvel fusionado. Esta planta também deverá preencher os mesmos requisitos exigidos para a planta do imóvel a fusionar, com exceção do descrito no tópico A.4 e com uma singela alteração no tópico A.6, qual seja, tratando-se de imóvel rural deverá figurar a denominação contida no requerimento e tratando-se de imóvel urbano o nome da rua e a área total de testada.

    - C) Memorial descritivo de cada imóvel a fusionar. Este memorial deverá conter os seguintes requisitos:

       C.1) descrever as medidas perimetrais do imóvel observando as seguintes regras: xxxxxx

       C.2) Indicar a área total da gleba ou lote, em hectares ou metros quadrados.

       C.3) Indicar a matrícula do imóvel.

       C.4) mencionar, se rural, a denominação do imóvel descrita na matrícula e, se urbano, o nome da rua e a área de testada.

       C.5) Indicar a matrícula dos imóveis confrontantes (Imóvel confronta sempre com outro imóvel e não com proprietários, até porque as pessoas falecem e o imóvel continuará subsistindo). Caso o imóvel não se encontrar matriculado, inserir a frase “ sem matrícula” ou outra equivalente.

      C.6) Ser subscrito pelos proprietários e pelo profissional habilitado, com firmas reconhecidas;

     C.7) Ser datado.

- D) Memorial descritivo do imóvel fusionado. Este memorial deverá conter os mesmos requisitos supramencionados, com exceção do descrito no tópico C.3 e com ligeira alteração no tópico C.4, qual seja, tratando-se de imóvel rural deverá figurar a denominação contida no requerimento e tratando-se de imóvel urbano o nome da rua e a área total de testada.

- E) ART ou RRT quitado;

- F) Em se tratando de imóvel RURAL, serão necessários os seguintes documentos:

        F.1) Recibo e declaração do ITR atualizado ( DIAT);

        F.2) CCIR quitado; Clique aqui para ir ao site

        F.3) Certidão negativa de tributos federais relativo ao imóvel; Clique aqui para ir ao site

        F.4) CAR do imóvel (este documento é necessário apenas se o CAR não estiver averbado na matrícula);

- G) Em se tratando de imóvel URBANO, será necessário apresentar uma certidão do imóvel fusionado, para fins de IPTU, a ser fornecida pela Prefeitura de Sacramento;

- H) Preencher o requerimento abaixo por todos os proprietários (Este requerimento deve ser apresentado com firma reconhecida ou ser assinado no balcão da Serventia, ou seja, o interessado pode preenche-lo mas deixar para assinar no Cartório, na presença de um escrevente, mostrando um documento de identificação com foto);

- I) Documentos relacionados aos proprietários, nos termos do tópico “5.2” abaixo;

5.2) Documentação relacionada aos proprietários:

     O artigo 690 do Provimento 260/TJMG estabelece quais são os dados do proprietário que deverão figurar na matrícula:

                           - Nome completo

                           - Nacionalidade

                           - Profissão

                           - CPF

                           - RG com órgão expedidor

                           - Endereço

                           - Estado civil (se casado, a informação da data do casamento e do regime de bens, e ainda, os dados completos do cônjuge).

A matrícula é um documento público e ninguém precisa de provar um dado que já se encontra nela, pois o seu conteúdo se presume verdadeiro até prova em contrário.

Desta forma, só são necessários os documentos acima em duas hipóteses:

1ª) Quando a matrícula não informar um destes dados. ( Geralmente ocorre quando as matrículas são antigas ou em transcrições. É comum, por exemplo, a matrícula qualificar o marido e não apresentar a esposa; apontar o RG mas não informar o órgão expedidor, etc...);
2ª) Quando houver diferença entre os dados constantes da matrícula e do requerimento (Esta divergência pode ocorrer, seja por erro na matrícula, seja por mudança de um dos dados do proprietário. Ex: proprietário que figura como solteiro na matrícula mas contraiu casamento; esposa que figura com o mesmo CPF do marido, o que era regra até a década de 1970);

Nas duas hipóteses acima (e somente nelas), os documentos deverão ser apresentados da seguinte forma:

CPF ou RG: Cópia autenticada do documento faltante (É facultada a apresentação do documento original para autenticação na serventia, sem ônus para o usuário);
Profissão e endereço: Não é necessário apresentar qualquer documento específico, pois estes dados serão extraídos do próprio requerimento.
Estado civil ou nacionalidade: certidão de nascimento ou casamento expedida há no máximo 90 dias. É possível que seja apresentada uma cópia autenticada deste documento. (É facultada a apresentação do documento original para autenticação na serventia, sem ônus para o usuário);

Se a mudança de estado civil for de casado para separado judicialmente ou divorciado, aconselhamos procurar a Serventia para obter maiores informações, pois nesta hipótese será necessário verificar se houve partilha e, por consequência, estabelecer para qual cônjuge coube o bem.

6) A figura do cônjuge:

A fusão não configura ato de alienação do imóvel, mas apenas de alteração objetiva do imóvel, não se enquadrando, assim, entre as hipóteses impositivas de outorga previstas no artigo 1647 do Código Civil.

Desta forma, o marido ou a esposa só precisará de subscrever requerimentos, mapas e memoriais se, em razão do regime de bens ou por aquisição conjunta, ele também for proprietário do imóvel.

7) Dicas finais:

1ª) Confrontantes: Na fusão não é necessário assinatura de confrontantes, pois o procedimento não se destina a promover alterações nas medidas perimetrais do imóvel (o que, em tese, poderia prejudicar vizinhos), mas sim eliminar uma linha divisória entre imóveis de um mesmo proprietário.

2ª) Vários proprietários: O procedimento exige que todos os proprietários subscrevam o requerimento, mapa e memoriais. Para facilitar o trâmite do procedimento e até reduzir custos com reconhecimentos de firmas, sugerimos que no requerimento a ser apresentado, seja incluído um parágrafo por meio do qual os proprietários nomeiam um deles (ou até mesmo o topógrafo) para agir como procurador. Desta forma, todos os mapas e memoriais poderão ser assinados pelo procurador em nome de todos os demais, que poderá agir, inclusive, na confecção de documentos provenientes de eventuais exigências feitas no futuro pelo cartório.

Considerando conveniente a medida, os proprietários poderão incluir no requerimento o seguinte tópico:

Da procuração

Por meio deste instrumento particular, os proprietários XXXXX, XXXXX, XXXXX e XXXXXX, já mencionados, nomeiam como seu procurador o senhor XXXXXX, também já qualificado neste requerimento, conferindo-lhe o poder para subscrever mapas e memoriais, aditar este requerimento e praticar todos os demais atos necessários para que se promova a fusão dos imóveis já mencionados.

3ª) Município de Sacramento: O proprietário de um imóvel é o Município de Sacramento e não a Prefeitura Municipal. Por mais estranho que possa parecer, o Ordenamento jurídico emprega a expressão “ Município” tanto para designar a divisão territorial do Estado, quanto para identificar a pessoa jurídica proprietária dos imóveis. Portanto, seja na condição de proprietário ou de confrontante, não utilize a expressão “ Prefeitura Municipal de Sacramento”, mas sim “ Município de Sacramento”;

4ª) Não abrevie nomes de ruas, proprietários ou confrontantes.