Toda matrícula deve indicar as medidas perimetrais de um imóvel e também sua área total.

Se um ou ambos os dados na matrícula estiverem errados, será necessário retifica-la. Geralmente a retificação das medidas perimetrais acarreta a retificação da área total, razão pela qual a expressão “retificação de área” é a mais utilizada.

Ocorre que é possível que se promova apenas uma retificação de área ou apenas uma retificação de medidas perimetrais.

Para verificar melhor a diferença entre retificação de área e de medidas perimetrais, consulte neste site o campo “Direito registral e notarial”. (Clique aqui para acessar)

Neste tópico, vamos tratar da retificação de medidas perimetrais:

1.1) Documentação necessária:

A) Documentação padrão:

• Requerimento subscrito pelo proprietário e pelo profissional habilitado, com firmas reconhecidas, conforme modelo disponibilizado pela Serventia; ( Se o imóvel possuir mais de um proprietário e ou usufrutuário, é suficiente que um assine o requerimento).
• Planta do imóvel, contendo a data de confecção, a área total do imóvel, a matrícula do imóvel que se pretende retificar, subscrito pelo proprietário, pelo profissional habilitado, e pelos confrontantes, com firmas reconhecidas. Os confrontantes deverão ser indicados pelo nome completo, apontando-se, ainda, se os mesmos são proprietários ou meros possuidores, e o número da matrícula de cada imóvel confrontante, ou a informação de que o imóvel não possui matrícula.
• Memorial do imóvel a ser retificado, contendo a data da sua confecção, a matrícula a que se refere, e a área total, subscrito pelo proprietário, pelo responsável técnico e pelos confrontantes, com firmas reconhecidas. A descrição do imóvel deverá ser confeccionado descrevendo, no mínimo, três elementos, quais sejam: a) vértices (ou marcos); b) ângulos ( ou rumos ou azimutes);  c) distâncias entre vértices ou marcos. Tratando-se de imóvel rural, será necessário ainda descrever um quarto elemento, qual seja, as coordenadas.  A descrição deverá, ainda, apontar o nome do proprietário ou possuidor confrontante e a respectiva matrícula, ou a informação de que o imóvel não se encontra matriculado.
• ART ou RRT quitada;
• DIAT (Documento de Informação e Apuração do ITR ), se imóvel rural;
• CCIR, se imóvel rural. É preciso verificar, no CCIR se o número da matrícula coincide com o da matrícula que se pretende retificar; Clique aqui para ir ao site
• Apresentação do CAR. (É preciso verificar se o número da matrícula está indicado corretamente no documento). Esta apresentação só é necessária se o mesmo não estiver averbado na matrícula ;
• Certidão do imóvel para fins de IPTU, a ser fornecida pela Prefeitura de Sacramento, se imóvel urbano;
• Documentos pessoais dos proprietários, nos termos do tópico “B” abaixo;
• Documentos relacionados aos confrontantes, nos termos do tópico “C” abaixo;
• Documento relacionado aos credores hipotecários (hipoteca), nos termos do tópico “D” abaixo;
  
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OBS:  O memorial poderá ser apresentado na mesma folha do mapa, o que possibilitará economia nos reconhecimentos de firmas;             

B) Documentação relacionada aos proprietários:

O artigo 796 do Provimento 93 de 2020 do TJMG estabelece quais são os dados do proprietário que deverão figurar na matrícula:

                           - Nome completo

                           - Nacionalidade

                           - Profissão

                           - CPF

                           - RG com órgão expedidor

                           - Endereço

                           - Estado civil (se casado, a informação da data do casamento e do regime de bens, e ainda, os dados completos do cônjuge).

A matrícula é um documento público e ninguém precisa de provar um dado que já se encontra nela, pois o seu conteúdo se presume verdadeiro até prova em contrário.

Desta forma, só são necessários os documentos acima em duas hipóteses:

1ª) Quando a matrícula não informar um destes dados. (Geralmente ocorre quando as matrículas são antigas ou em transcrições. É comum, por exemplo, a matrícula qualificar o marido e não apresentar a esposa; apontar o RG mas não informar o órgão expedidor, etc...);

2ª) Quando houver diferença entre os dados constantes da matrícula e do requerimento (Esta divergência pode ocorrer, seja por erro na matrícula, seja por mudança de um dos dados do proprietário. Ex: proprietário que figura como solteiro na matrícula mas contraiu casamento; esposa que figura com o mesmo CPF do marido, o que era regra até a década de 1970);

          Nas duas hipóteses acima (e somente nelas), os documentos deverão ser apresentados da seguinte forma:

• CPF ou RG: Cópia autenticada do documento faltante (É facultada a apresentação do documento original para autenticação na serventia, sem ônus para o usuário) ou, em se tratando de CPF, é possível a apresentação de certidão da Receita Federal;
• Profissão e endereço:  Não é necessário apresentar qualquer documento específico, pois estes dados serão extraídos do próprio requerimento.
• Estado civil ou nacionalidade: certidão de nascimento ou casamento expedida há no máximo 90 dias. É possível que seja apresentada uma cópia autenticada deste documento. É facultada, ainda, a apresentação do documento original para autenticação na serventia, sem ônus para o usuário.

             Se a mudança de estado civil for de casado para separado judicialmente ou divorciado, aconselhamos procurar a Serventia para obter maiores informações, pois nesta hipótese será necessário verificar se houve partilha e, por consequência, estabelecer para qual cônjuge coube o bem.

C) Documentação relacionada ao confrontante:

Como já destacado, a única preocupação do requerente é informar 3 dados do confrontante, quais sejam: nome completo, a condição de ser proprietário ou possuidor, e o número da matrícula.       

Desta forma, só será necessário apresentar documentos relacionados aos confrontantes em quatro hipóteses:

• 1ª) Confrontante falecido: A planta e o memorial deverão ser assinados pelo inventariante. Será necessário apresentar cópia do termo judicial de inventariante ou da escritura pública de inventário, para que se comprove esta condição.
• 2ª)Confrontante pessoa jurídica: Será necessário apresentar a documentação que demonstre que a pessoa física que assinou o mapa e a planta possui poderes para representar a pessoa jurídica.
• 3ª) Confrontante possuidor: É possível que o confrontante não seja o proprietário do imóvel limítrofe, mas mero possuidor com intenção de ser dono. É o que ocorre, por exemplo, quando a pessoa adquire um imóvel sem qualquer documento ou quando deixa de registrar este documento.

Nesta hipótese, será necessário que o confrontante assine uma declaração com o seguinte teor:

“ Eu... ( nome completo), titular do CPF nº... e do RG nº....., declaro para os devidos fins, e sob as penas da Lei, que sou possuidor, com intenção de ser dono, do imóvel situado à rua...., nº...., bairro....., neste Município de Sacramento-MG ( se urbano), ou que sou possuidor do imóvel denominado ........, localizado na zona rural de Sacramento-MG ( se rural), objeto da matrícula de número....do Ofício de Registro de Imóveis de Sacramento-MG.

Por ser verdade, firmo a presente.

Sacramento, ____ de _____ de 20__.

Obs: Se o imóvel não possuir matrícula, substituir a frase “objeto da matrícula de número....”, pela frase “ imóvel este que não é objeto de nenhuma matrícula....”

A declaração supramencionada deverá ser subscrita com firma reconhecida.

• 4ª) Confrontante com imóvel localizado em outro Cartório: Nesta hipótese, não é suficiente apenas informar o número da matrícula. É necessário também apresentar a certidão da matrícula do referido imóvel (Certidão de inteiro teor, usualmente denominada de “certidão simples”), para que a Serventia possa fazer a devida conferência.

D) Anuência do credor hipotecário:

Se a matrícula descrever a existência de uma hipoteca e a retificação for feita para reduzir a área do imóvel, será necessário que o requerente apresente uma carta de anuência do credor hipotecário (que geralmente é um Banco) ou um termo autorizando a baixa na hipoteca.

Se a retificação for feita para ampliar a área do imóvel, não é necessário qualquer anuência do credor. Poderá o credor, se desejar, solicitar o cancelamento (baixa) da hipoteca, pois evitará que a mesma seja transportada para a nova matrícula, permitindo que ela nasça “limpa”.

É possível que a matrícula descreva ainda a existência de algum penhor no imóvel. Na hipótese de penhor, seja a retificação para aumentar ou diminuir a área do imóvel, não é necessário qualquer concordância do credor.

Importante ressaltar, contudo, que para que não ocorra o transporte deste penhor para a nova matrícula, faculta-se ao requerente solicitar, desde já, o cancelamento do penhor, para que a matrícula nova possa, no linguajar coloquial, nascer limpa. 

Para proceder ao cancelamento de hipoteca ou penhor, consulte as informações deste site.

1.2) Definição dos confrontantes:

A doutrina considera como confrontante o proprietário ou o possuidor com ânimo de dono (que age como dono).

O artigo 898 do Provimento 93/2020 do TJMG estabelece 4 regras que facilitam a obtenção de manifestação de confrontantes:

      - Condomínio geral ( imóvel com vários donos): É suficiente a assinatura de um deles;

      - Condomínio edilício ( Prédio, edifício): É suficiente a assinatura do síndico. Neste caso é necessário a apresentação de cópia da ata de eleição do síndico.

      - Confrontante casado: Havendo comunhão ou composse, é suficiente que um dos cônjuges assine.

      - Confrontante falecido: É suficiente a assinatura do inventariante. Nesta hipótese deverá ser apresentado o termo de inventariante ( original ou cópia). Se o inventário não tiver sido aberto ainda, poderá ser apresentada a assinatura do administrador provisório da herança, nos termos dos artigos 613 e 614 do CPC ( Bastará, nesta hipótese, uma declaração emitida pelo possuidor, com firma reconhecida, com o seguinte conteúdo: “ Eu, xxxxx ( nome completo, CPF e endereço), declaro sob as penas da Lei que encontro-me na posse do imóvel da matrícula XXXX, exercendo, assim, as funções de administrador provisório do bem, declarando ainda que até a presente data não fui comunicado da abertura de inventário do proprietário.”) 

Oportuno lembrar que na hipótese de um confrontante não tiver assinado a planta ou o memorial, ele deverá ser notificado, e esta notificação envolve um custo.

Desta forma, aconselhamos que o requerente empreenda o máximo de esforço para conseguir localizar e obter a assinatura do confrontante.

Destacamos ainda, que o confrontante notificado pode impugnar o pedido de retificação. Nesta hipótese, o requerente e o profissional serão intimados para se manifestar e o pedido de retificação poderá ser encaminhado para apreciação judicial.

1.3) A retificação simulada:

Algumas vezes o proprietário adquire verbalmente uma porção de terra do vizinho e solicita ao topógrafo que promova a retificação do imóvel, acreditando ser esta a forma mais viável de regularizar a sua situação.

Não se vislumbra, nesta hipótese, uma retificação de área, pois a matrícula não descreve o imóvel de forma equivocada.

O que é necessário ser feito é um desmembramento do imóvel vizinho, e a fusão desta área com o imóvel do adquirente, celebrando-se uma escritura de compra e venda.

Oportuno destacar que este desmembramento pode ser de uma área de qualquer dimensão, desde que a área remanescente do imóvel seja igual ou superior à fração mínima de parcelamento ou dimensão mínima dos lotes definida pela legislação municipal.

Ex: “A” é proprietário de um imóvel com 500m², e deseja comprar uma área de 2 m² do seu vizinho “B”, que por sua vez é proprietário de um imóvel de 1000 m². Este desmembramento de uma área singela de 2m² é possível, pois se  destina à fusão com um imóvel que já possui área superior ao mínimo legal, ( no exemplo, 500m²), e a área remanescente do imóvel desmembrado também permanecerá superior ao mínimo legal ( no exemplo, 998m²).

Ao subscrever o requerimento, o proprietário e o responsável técnico declaram que não utilizaram do procedimento para encobrir uma compra e venda ou usucapião de imóvel limítrofe. A utilização da retificação simulada, portanto, configura CRIME DE FALSIDADE IDEOLOGICA.

4) Dicas finais:    

• 1ª) Município de Sacramento: O proprietário de um imóvel é o Município de Sacramento e não a Prefeitura Municipal. Por mais estranho que possa parecer, o Ordenamento jurídico emprega a expressão “ Município” tanto para designar a divisão territorial do Estado, quanto para identificar a pessoa jurídica proprietária dos imóveis. Portanto, seja na condição de proprietário ou de confrontante, não utilize a expressão “ Prefeitura Municipal de Sacramento”, mas sim “ Município de Sacramento”;
• 2ª) Não abrevie nomes de ruas, proprietários ou confrontantes.